Dopóki deweloperzy nie muszą dostosowywać warunków swoich umów do jednolitych standardów, które od kwietnia 2012 r. wprowadzi tzw. ustawa deweloperska, pozostają silniejszą stroną umowy. Kształtują więc jej treść tak, by zabezpieczyć przede wszystkim własny interes. Było to szczególnie dotkliwe w czasie hossy w latach 2006 – 2007, gdzie rynkiem rządził popyt, a klient chcąc kupić mieszkanie w dobie galopujących cen, godził się praktycznie na wszystko. – Obecnie deweloperzy zmuszeni są w większym niż dotychczas stopniu brać pod uwagę interesy nabywców – zauważa Witold Puchała, radca prawny w Kancelarii Radców Prawnych Młynarczyk Puchała w Gliwicach.
Łatwiejsze negocjacje
Najważniejsze dla nabywcy zapisy dotyczą oczywiście przedmiotu umowy, czyli mieszkania bądź domu. Jasno wskazana całkowita cena lokalu oraz sporządzony harmonogram wpłat kolejnych rat uzależnionych od postępu przedsięwzięcia – pozwoli uniknąć wielu problemów. Coraz częściej można negocjować wysokość stawki za mkw. lokum, dodatkowy metraż w postaci piwnicy, komórki lokatorskiej albo prawa do garażu związanego z własnością do lokalu, możliwość wykończenia mieszkania „pod klucz", wysokość kar umownych czy też zwrot zaliczki, jeśli nie dojdzie do przeniesienia własności lokalu. – Deweloperzy pozostają jednak nieugięci w kwestii terminu oddania lokalu - powszechną praktyką są zapisy uprawniające dewelopera do jednostronnej zmiany umowy w sposób istotny wydłużające czas oczekiwania na nowe lokum. Trudno również wymusić na sprzedawcy umowę w formie pisemnej a nie aktu notarialnego – tłumaczy Puchała.
Przeważnie umowy zawierane są w zwykłej, pisemnej formie, która pozwala nabywcy, w razie jej zerwania z winy dewelopera, dochodzić ewentualnego odszkodowania tylko w postaci wydatków, jakie poniósł do tej pory. - Deweloperzy często proponują nabywcom, by w umowach nie potwierdzonych notarialnie dokonali tzw. rezerwacji mieszkaniowej w zamian za odpowiednio wysoka kaucję. Jednak rezerwacja taka nie zobowiązuje dewelopera do przeniesienia własności lokalu na nabywcę, a nawet nie wymusza na deweloperze wybudowania lokalu, a jedynie daje możliwość ubiegania się nabywcy jej zwrotu w nominalnej wysokości i to zazwyczaj nawet bez odsetek ustawowych – wyjaśnia Witold Puchała.
Często zdarza się też, że z jednym podmiotem prowadzimy negocjacje, a dokumenty podpisujemy z inną spółką. Prawnicy zalecają więc dokładnie sprawdzić wszelkie dane o działalności spółki deweloperskiej i jej kondycji finansowe, zawarte w jawnych dla wszystkich akt rejestrowych dewelopera oraz sprawozdań finansowych za poprzednie lata bądź chociażby w aktualnym odpisie z Krajowego Rejestru Sądowego. Warto również postarać się zaświadczenie z Urzędu Skarbowego i Zakładu Ubezpieczeń Społecznych o braku zaległości przez dewelopera jak również sprawdzić księgę wieczystą a w niej -rzeczywistą powierzchnię nieruchomości, ewentualne ograniczone prawa rzeczowych obciążające nieruchomość np.: hipoteki czy też wzmianki o toczących się egzekucjach z nieruchomości.
Prawa klienta
Niedozwolone klauzule (abuzywne) stosowane przez deweloperów są sukcesywnie wpisywane do rejestru prowadzonego przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Ich wykaz znajdziemy klikając w link.
Jednak przebrnięcie przez serię przytaczanych przez UOKiK niezgodnych z prawem przepisów jest niełatwym zadaniem dla przeciętnego „Kowalskiego", co ułatwia deweloperom przemycanie w umowach zmodyfikowanych klauzul abuzywnych. - Najczęściej niedozwolone przepisy wiążą się z niejasnymi kryteriami obliczania ceny sprzedaży lokalu oraz jego powierzchni. Deweloperzy zastrzegają sobie także uprawnienia do podwyższania kosztów budowy bez prawa do odstąpienia przez nabywcę od umowy, stosują wygórowane kary umowne zastrzeżone wyłącznie na ich rzecz, czy też warunkują zwrot zaliczek wpłaconych przez klienta od znalezienia nowego nabywcy – wylicza Witold Puchała.
UOKiK w ubiegłym roku miał najwięcej zastrzeżeń do zapisów pozbawiających klienta należnego mu prawa odstąpienia od umowy, jeśli zmieniają się jej istotne warunki. Np. poznańska spółka Villa m.in. zobowiązywała klientów do kupna mieszkania w sytuacji, gdy jego cena została podwyższona w związku ze wzrostem stawki VAT lub innych podatków, a także wtedy, gdy powierzchnia lokum różniła się do 2,5 proc. od pow. zakładanej w projekcie.
Natomiast z umów warszawskiej spółki Arche, wynikało, że zmiana powierzchni lokalu do 3 proc. nie powoduje zmiany jego ceny.
Spółka Studio 3 Investment z Łodzi zastrzegła sobie, że może zwrócić klientowi wpłacone przez niego pieniądze w ciągu dziewięciu miesięcy od daty rezygnacji z zakupu mieszkania.
Inna firma - Produkt z Olsztyna zastrzegała we wzorcu brak odpowiedzialności za opóźnienia w oddaniu mieszkania z powodu okoliczności, takich jak katastrofy, klęski żywiołowe czy warunki atmosferyczne uniemożliwiające prowadzenie inwestycji. - Zgodnie z prawem okoliczności tego rodzaju nie mogą być przyczyną wyłączenia odpowiedzialności przedsiębiorcy – zapewniają przedstawiciele UOKiK-u.
{jumi[*9]}
