niedziela, sierpień 01, 2021
Follow Us
piątek, 17 luty 2012 07:00

Coraz trudniej o mieszkanie na kredyt Wyróżniony

Napisane przez Katarzyna Wasilewska
Oceń ten artykuł
(0 głosów)
Ustawa deweloperska będzie chronić klienta Ustawa deweloperska będzie chronić klienta materiały: Ronson Development

Nowe zasady kupowania lokali na rynku pierwotnym skomplikują życie nie tylko deweloperom, ale i ich klientom.

W kwietniu wchodzi w życie tzw. ustawa deweloperska. Co osoby kujące mieszkanie lub dom powinni o niej wiedzieć? Przede wszystkim to, że deweloper sprzedając mieszkanie będzie musiał otworzyć rachunek bankowy - zamknięty lub otwarty rachunek powierniczy i zawrzeć umowę ubezpieczeniową bądź też otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową. Nowa ustawa definiuje również wreszcie umowę deweloperską, traktowaną do tej pory przez polskie przepisy jako umowa nienazwana. Ponadto wszelkie umowy zawarte między kupującym a deweloperem będą potwierdzane notarialnie – nawet te rezerwacyjne.

Nowe wątpliwości

- Według nowych zasad deweloper ma prawo dysponować środkami wypłacanymi z rachunku powierniczego wyłącznie w celu realizacji przedsięwzięcia, dla którego prowadzony jest ten rachunek. Ponadto bank sprawuje kontrolę nad zakończeniem każdego z etapów budowy określonego w harmonogramie, przed dokonaniem wypłaty z otwartego rachunku powierniczego na rzecz dewelopera – tłumaczy Witold Puchała, radca prawny w Kancelarii Radców Prawnych Młynarczyk Puchała w Gliwicach.

Choć ustawa ta ma chronić nabywcę – może jednocześnie doprowadzić do upadku mniejszych deweloperów, gdyż otwarcie rachunku powierniczego wiąże się z dodatkowymi kosztami, a podwyżka cen mkw. w obecnych, ciężkich realiach rynkowych nie jest możliwa.

Zgodnie z nowymi przepisami, osoba starająca się o kredyt hipoteczny będzie musiała okazać w banku umowę przedwstępną/ rezerwacyjną zawartą w formie aktu notarialnego. Ustawodawca nie przewidział jednak co, w sytuacji gdy klient dewelopera nie dostanie kredytu na kupno wybranego lokum. Niedoszły klient, wydawszy pieniądze na notariusza zostaje więc z niczym, a deweloper ma wpisane niepotrzebne roszczenie w księdze wieczystej nieruchomości, na której ma powstać budynek – bo tego również wymaga ustawa deweloperska. Wątpliwości jest znacznie więcej. Można więc spodziewać się nowelizacji ustawy. Nad projektem zmian pracuje już Fundacja na rzecz Kredytu Hipotecznego.

Dłuższe procedury

Na gruncie kredytów hipotecznych od tego roku mamy do czynienia ze znacznie poważniejszymi zmianami. Wprowadziła je znowelizowana Rekomendacja S, której część przepisów weszła w życie już w połowie 2011 r. Rekomendacja S to zbiór dobrych praktyk przy udzielaniu kredytów hipotecznych.

- Nowe, bardziej restrykcyjne rekomendacje uchwalone przez Komisję Nadzoru Finansowego, wpisują się w ogólnoeuropejski trend zaostrzania regulacji dla całego rynku finansowego – mówi Konrad Płochocki, prawnik w kancelarii CMS Cameron McKenna

Od stycznia 2012 r., dla obliczania zdolności kredytowej bank zakłada maksymalny okres spłaty zadłużenia do 25 lat, nawet w przypadku kredytów przyznawanych na dłuższy czas. Dodatkowo, większość banków może udzielać kredytów na nie więcej niż 80 proc. lub 90 proc. wartości zabezpieczenia (nieruchomości) w zależności od długości okresu spłaty oraz badać, jak zmieni się zdolność spłaty po przejściu kredytobiorcy na emeryturę.

Zaostrzono także warunki przyznawania kredytów walutowych, dla których rata spłaty będzie mogła stanowić maksymalnie 42 proc. dochodów netto kredytobiorcy.

- Rekomendacja wpłynęła również na funkcjonowanie banków, które musiały dostosować swe wewnętrzne procedury. W szczególności rozszerzono ich obowiązki w zakresie weryfikacji dokumentów dostarczanych przez kredytobiorców, badania stanu i wartości nieruchomości w całym okresie spłaty, a także bardziej szczegółowego analizowania finansowanej transakcji lub inwestycji oraz samego kredytobiorcy – tłumaczy Konrad Płochocki.

W efekcie potencjalni kredytobiorcy znów muszą czekać dłużej na rozpatrzenie wniosku. Na szczęście, nie ma kolejek chętnych po mieszkania, więc deweloperzy nie będą wymuszać na nich żadnej presji.


Istotne przepisy w ustawie deweloperskiej:

  • Umowy zawartej z deweloperem nie będzie można rozwiązać w trakcie budowy osiedla.
  • Prawo nabywcy do odstąpienia od umowy deweloperskiej jeżeli: umowa deweloperska nie zawiera wszystkich wymaganych elementów albo informacje zawarte w umowie nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego wraz z załącznikami; informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej; prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy; deweloper nie przeniesie na nabywcę prawa do odrębnej własności lokalu bądź domu jednorodzinnego, w terminie określonym w umowie deweloperskiej.
  • Obowiązek zapewnienia nabywcy przez dewelopera gwarancji bankowej lub gwarancji ubezpieczeniowej na mocy, której bank lub zakład ubezpieczeń wypłaci nabywcy – na jego żądanie – środki w wysokości wpłaconych na rzecz dewelopera kwot w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera albo odstąpienia przez nabywcę od umowy.
  • Deweloper ma obowiązek sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia przy rozpoczęciu sprzedaży oraz doręczyć go wraz z załącznikami na żądanie osoby zainteresowanej.
  • Deweloper ma obowiązek ujawnienia w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której ma zostać przeprowadzone lub jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, roszczenia nabywcy o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę.
  • W razie upadłości dewelopera inwestycja, przez którą rozumieć należy grunt z powstającym budynkiem nie wchodzi do masy upadłości, ale tworzy odrębną masę. Od woli wierzycieli zależna będzie dalsza kontynuacja budowy, pod nadzorem syndyka.

Źródło: Kancelaria Radców Prawnych Młynarczyk Puchała

{jumi[*9]}

a