W tle pojawia się nie tylko ryzyko finansowe, ale także istotne skutki społeczne, takie jak pogłębiający się kryzys mieszkaniowy.
Przestarzałe plany – aktualne wyzwania
Zmiany proponowane przez władze miasta opierają się na planach z 2006 roku. Zdaniem ekspertów oraz przedstawicieli spółki Janpul, są one nieadekwatne do obecnych warunków społeczno-gospodarczych.
— „Prace nad przestarzałym projektem zagospodarowania, ignorującym współczesne potrzeby i normy, zagrażają zrównoważonemu rozwojowi miasta. To krok wstecz” — mówi Cezary Jankowski, prezes zarządu Janpul sp. z o.o.
Gigantyczne ryzyko finansowe
Największe obawy budzi jednak prognoza skutków finansowych uchwalenia nowych planów, która według analizy Janpul jest znacznie niedoszacowana. Koszt potencjalnych odszkodowań dla miasta może wynieść ponad 200 mln zł.
— „Prognoza skutków finansowych przedstawiona przez władze Warszawy jest rażąco nierzetelna. Rzeczywiste koszty odszkodowań i infrastruktury mogą wynieść ponad 300 mln zł, co poważnie obciąży budżet miasta” — podkreśla Jankowski. Dla porównania, planowany budżet inwestycyjny dzielnicy Białołęka na 2025 rok to zaledwie 65 mln zł, co pokazuje skalę potencjalnego problemu.
Skutki dla rynku mieszkaniowego i infrastruktury
Zmiany w planach mogą znacząco wpłynąć na rynek nieruchomości, ograniczając dostępność mieszkań. Projekt osiedla „Dobka” realizowany przez Janpul, zakładający budowę 436 mieszkań, stoi pod znakiem zapytania.
— „Ograniczenie budownictwa wielorodzinnego spowoduje wzrost cen mieszkań i pogłębi deficyt mieszkaniowy. Realizacja kluczowych projektów, takich jak ‘Dobka’, staje się niemożliwa, co jest wielką stratą dla mieszkańców” — dodaje Jankowski. Zablokowanie inwestycji oznacza również brak nowych terenów zieleni i infrastruktury, które miały być sfinansowane przez prywatnych inwestorów. Koszty te spadną na miasto, co obniży dostępność przestrzeni rekreacyjnej dla warszawiaków.
Planowanie strategiczne kluczem do sukcesu
Eksperci podkreślają, że kluczowym krokiem w uniknięciu chaosu planistycznego i związanych z nim strat jest przyjęcie nowego planu ogólnego dla Warszawy. Obecnie miasto bazuje na przestarzałym Studium z 2006 roku, co utrudnia dostosowanie się do współczesnych realiów.
— „Planistyczne zmiany przeznaczenia terenów z zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej na jednorodzinną, to prosta droga do wielomilionowych odszkodowań dla ich właścicieli i zmniejszenia wpływów do budżetu miasta. Aby tego uniknąć, władze Warszawy powinny jak najszybciej przyjąć plan ogólny miasta, który zastąpi nieaktualne Studium. Tylko skoordynowane przez ten plan sporządzanie planów miejscowych pozwoli zatrzymać rozlewanie się miasta i zapewni zrównoważony rozwój, który będzie ekonomicznie i społecznie uzasadniony” — zaznacza Grzegorz A. Buczek, architekt - urbanista.
Problem braku dialogu z urzędami
Janpul od kilku lat podejmuje próby dialogu z urzędami miasta i dzielnicy Białołęka. Niestety, jak twierdzi prezes Jankowski, kontakt ten jest jednostronny. — „Jedyny kanał komunikacji to ogłaszanie decyzji przez urzędy. Mamy wrażenie, że działania urzędów są wyjątkowo uznaniowe – w podobnych sprawach w różnych dzielnicach zapadają zupełnie różne decyzje, często ignorujące rzeczywiste potrzeby i uwarunkowania” — komentuje Jankowski.
Kroki prawne i skargi administracyjne
Oprócz prób rozmów, spółka Janpul podjęła działania na drodze administracyjno-prawnej. Złożyła skargi na miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, podnosząc m.in. brak zgodności z obowiązującymi przepisami i nierzetelność prognoz finansowych.
— „Z całą pewnością będziemy dochodzić praw i upominać się o zdrowy rozsądek we wszystkich możliwych instancjach sądowych. Jeśli będzie potrzeba, pójdziemy do Strasbourga. To nie jest nasza jednostkowa sprawa, ale sytuacja, która uderzy z różnych stron w gminy, miasto Warszawa, a w konsekwencji w budżet krajowy. W skutkach bezpośrednich wpłynie to na dostępność mieszkań dla młodych ludzi startujących w życie. Janpul buduje mieszkania w najniższej dostępnej cenie za m²” — deklaruje Jankowski.
Spółka wnosi również zawiadomienia do organów nadzorczych, takich jak Regionalna Izba Obrachunkowa, wskazując na niedoszacowanie kosztów oraz brak transparentności w procesie planistycznym.
Co dalej?
Eksperci alarmują, że konsultacje społeczne odbywają się jedynie w minimalnym wymaganym zakresie, co prowadzi do licznych konfliktów.
— „Konsultacje społeczne, które odbywają się jedynie w minimalnym wymaganym zakresie, skutkują niskim poziomem akceptacji planów i licznymi konfliktami. Decyzje planistyczne podejmowane są pod presją grup interesów, co prowadzi do marginalizacji głosów i potrzeb mieszkańców (ale także właścicieli nieruchomości oraz inwestorów) i deprecjonowania opinii ekspertów. W rezultacie plany nie odzwierciedlają rzeczywistych potrzeb, a inwestycje są nieoptymalne i często kontestowane przez lokalne społeczności” — ostrzega Grzegorz A. Buczek.
Janpul apeluje o otwartą debatę i współpracę z władzami miasta w celu wypracowania kompromisowego rozwiązania, które zminimalizuje negatywne skutki zmian planistycznych.
— „Jako spółka zaangażowana w rozwój miasta, chcemy współpracować z władzami, by znaleźć rozwiązania korzystne zarówno dla mieszkańców, jak i dla inwestorów. Warszawa nie może pozwolić sobie na tak kosztowne błędy” — podsumowuje Jankowski.
