Obszar ograniczonego użytkowania tworzony jest jako prawo miejscowe uchwalane przez samorząd wojewódzki, które kształtuje własność nieruchomości na terenie wokół lotnisk, gdzie występuje ponadnormatywny hałas. Ustanowienie OOU jest konieczne na przykład, aby otrzymać zgodę na użytkowanie lotniska po rozbudowie infrastruktury.
W przypadku większości portów lotniczych OOU zostały wprowadzone już kilkanaście lub kilkadziesiąt lat po wybudowaniu lotniska a w tym czasie teren wokół portu silnie się zurbanizował na co lotnisko nie miało wpływu. Ustanowienie tego obszaru oznacza w takim przypadku przede wszystkim poprawę sytuacji dla właścicieli domów i lokali mieszkalnych położnych w OOU, gdyż od tego momentu mogą oni bez przeszkód formalnych i istniejących wcześniej utrudnień dokonać na koszt lotniska niezbędnych nakładów na rewitalizację akustyczną budynków.
- Niejednolitą i sprzeczna z literalnym brzmieniem przepisów interpretację wykorzystują mieszkańcy sąsiadujących z lotniskami obszarów ograniczonego użytkowania.
- Najczęstszym argumentem w pozwach jest spadek wartości sąsiadujących z terenem portów terenów. Porty lotnicze mogłyby pieniądze wydawane na wiele wątpliwych pod względem zasadności odszkodowań zaangażować w niezbędne inwestycje.
- Naukowcy i eksperci wskazują na konieczność ujednolicenia stosowania prawa oraz na zasadność korekty części istniejących przepisów, a także na konieczność wprowadzenia współczesnych unormowań na obszarze zasad wyceny nieruchomości do celów odszkodowań, które zracjonalizowałyby ten proces.
- Badania naukowe ujawniają także potrzebę analizy sposobu tworzenia założeń do uchwalanych OOU tak, aby wprowadzone ograniczenia miały sens z punktu widzenia celów prawa ochrony środowiska, w tym przypadku przede wszystkim ochrony zdrowia ludzi i racjonalnego kształtowania gospodarki przestrzennej wobec charakterystycznego zakładu realizującego zadania użyteczności publicznej.
Orzecznictwo sądowe dotyczące sporów powstałych na obszarze OUU wydaje się rozszerzać intepretację przepisów bez należytej dbałości o stan faktyczny nadużywając argumentu o “spadku wartości” nieruchomości. O ile zrozumiałe i mało sporne są odszkodowania związane z nakładami na poprawienie standardów akustycznych mieszkań znajdujących się na terenie OOU, to wyniki badań naukowych wskazują na duże problemy metodyczne dotyczące zasad ustalania odszkodowań za zmniejszenie wartości nieruchomości.
Dotyczy to zarówno kwestii sposobu formułowania przez sądy też dowodowych dla biegłych, jak i stosowanej przez tych specjalistów metodyki wyceny nieruchomości. Samo wyznaczenie obszaru nie oznacza, że zaistniał spadek nieruchomości - jeśli nie ma nowych ograniczeń w sposobie korzystania z nieruchomości (sformułowanych jako skonkretyzowane zakazy, np. zakaz przeznaczenia na cele mieszkalne, zakaz kontynuacji funkcji mieszkalnej) - nie ma spadku z tego tytułu i nie powinno się ustalać odszkodowania.
Poznań Ławica
Przykładowo w Poznaniu sądy przyjmują, że odszkodowanie może być przyznane w sytuacji, gdy występuje spadek wartości nieruchomości pomimo braku postanowień w uchwale o OOU co do ograniczeń sposobu korzystania z nieruchomości, a następnie w takim właśnie zakresie biegli wykonują opinie o obniżeniu wartości z powodu gorszej lokalizacji związanej wyższym poziomem hałasu z lotniska co jest wykazywane względem nieruchomości o lepszych lokalizacjach.
Kontrowersyjny "spadek wartości nieruchomości"
Wśród niektórych sędziów panuje przekonanie, iż odszkodowanie z tytułu spadku wartości nieruchomości jest należne za sam fakt wprowadzenia obszaru organicznego użytkowania, tym samym brak jest prostej oceny prawnej w jaki sposób zostało ograniczone prawo własności poprzez regulacje zawarte w uchwale o OOU.
Wydaje się, że wśród sędziów i biegłych rzeczoznawców majątkowych występuje systemowy deficyt dotyczący braku zrozumienia celu wprowadzenia wskazanych przepisów prawa ochrony środowiska oraz racji środowiskowo-ekonomicznych uchwalenia tych przepisów, które stanowią jedną z wielu legalnych interwencji Państwa na rynku nieruchomości.
Odszkodowania na 150 mln zł
Port Lotniczy Poznań-Ławica był pierwszym portem, który miał ustalony taki obszar ograniczonego użytkowania w myśl znowelizowanych przepisów prawa ochrony środowiska. W przypadku OOU wokół lotniska Poznań-Ławica nie ma zapisów ograniczających zabudowę mieszkaniową, poza stosowaniem norm w zakresie odpowiednich przegród antyhałasowych budynków. Dlatego za niesprawiedliwe uważamy wyroki, które zapadają w sądach, krzywdzące lotnisko i skazujące je na wielomilionowe straty z powodu wypłaty odszkodowań za spadek wartości nieruchomości, którego tak naprawdę nie ma, co łatwo zweryfikować patrząc na rynek nieruchomości w Poznaniu. - mówi Mariusz Wiatrowski, prezes zarządu Portu Lotniczego Poznań-Ławica, a jednocześnie wiceprezes Związku Regionalnych Portów Lotniczych.
W chwili obecnej brak jest twardych danych rynkowych wskazujących na spadek wartości, o jakim mówią biegli sądowi, gdyż nie ma to odzwierciedlenia w transakcjach w lokalizacjach wokół lotnisk. Wyliczane przez biegłych spadki wartości, jak i metodyka sporządzanych opinii, budzą głęboki sprzeciw portów lotniczych. Przykładowo Port Lotniczy Poznań-Ławica, z tytułu odszkodowań musi zapłacić nawet ok 150 mln zł. Przychody lotniska, od roku 2015, kiedy rozpoczęto wypłatę odszkodowań, wyniosły ok. 281 milionów złotych. Skąd zatem lotnisko ma być stać na takie odszkodowania? - dodaje Wiatrowski.
Spadek wartości. Kiedy nastąpił?
Co istotne poznańskie lotnisko istnieje już ponad 100 lat, dlatego może dziwić orzecznictwo biegłych co do spadku wartości nieruchomości na terenach wokół lotniska i porównywanie spadku wartości tych nieruchomości do tych znajdujących się w okolicy bazy w Krzesinach skąd startują myśliwce F-16 – wielokrotnie głośniejszych od samolotów pasażerskich.
Lotnisko Poznań-Ławica uruchomione zostało ponad 100 lat temu i funkcjonuje nieprzerwanie do dzisiaj. Mieszkańcy świadomie nabywali tereny budowlane lub rozbudowywali istniejące siedliska, gdyż żadnych ograniczeń w zakresie zagospodarowania terenu nie było i nadal nie ma. Więc jak można orzekać o spadku wartości nieruchomości mieszkalnych za wprowadzone ograniczenia ich dootyczące, gdy takich ograniczeń nie wprowadzono. Potrzebne jest wprowadzenie nowych rozwiązań prawnych, które będą zapobiegały wypłacaniu nienależnych świadczeń, a także wprowadzenie mechanizmów kontrolnych nad całym procesem zabezpieczającym przed skutkami mieszkania w sąsiedztwie portów. Dlatego bardzo cieszy nas deklaracja Ministra Mikołaja Wilda, który zapowiedział zajęcie się tym tematem – konkluduje prezes Wiatrowski.
Odszkodowanie za dostosowanie do standardów akustycznych tak, ale...
Znamienna jest też sytuacja związana z odszkodowaniami z tytułu dostosowania standardów akustycznych w lokalu. Praktyka orzecznicza doprowadziła do sytuacji w której odszkodowanie można uzyskać pomimo braku wykonania takich nakładów a pieniądze otrzymane w ramach odszkodowania przyznawanego na cele rewitalizacji akustycznej można wydać wedle uznania. Orzecznictwo w tym wypadku ukształtowało zasadę, że „szkodą jest wskazany w OOU obowiązek akustycznego dostosowania budynków”. Zastrzeżenia budzi jednak nazywanie obowiązkiem wymogów, których realizacja nie ma terminu, sankcji ani możliwości wyegzekwowania, czyli jest w istocie dobrowolna, a nie obowiązkowa .
Wkład lotnisk w PKB
Szacuje się, że polskie lotniska regionalne wygenerowały 14 tys. bezpośrednich miejsc pracy. Lotniska regionalne odgrywają rosnącą rolę w poprawie dostępności regionu dla podróżnych biznesowych, wspiera decyzje inwestycyjne, wspiera transport towarów, poprawia efektywność pracy oraz napływ turystów. Wpływ ten określany jest mianem katalitycznego. To właśnie ten rodzaj wpływu lotniska na rozwój społeczno-gospodarczy jest uznawany za najważniejszy i w największym stopniu wyrażający korzyści z posiadania i rozwijania lotniska. Wpływ katalityczny polskich portów regionalnych szacuje się na ok. 220 tys. miejsc pracy i 2% wpływ na PKB Rzeczpospolitej.
