Z wyliczeń Eurostatu wynika, że do 2050 r. liczba ludności Polski zmniejszy się aż o 10%. To jeden z najgorszych wyników na tle 28 krajów UE. Potwierdzają to prognozy GUS, wedle których do 2020 r. liczba Polaków zmniejszy się o ponad 280 tys., a po 2035 r. każde 5-lecie zaznaczy się spadkiem liczebności o ok. 800 tys. osób. Co więcej, Polska będzie jednym z najstarszych społeczeństw europejskich. Starsze od nas będzie jedynie społeczeństwo Łotwy. Już za 6 lat osoby po 60 roku życia będą stanowiły ¼ populacji kraju, a do 2050 r. dwukrotnie wzrośnie ich odsetek. Taka struktura wiekowa społeczeństwa będzie miała wpływ na cały rynek nieruchomości, a zwłaszcza rynek pierwotny, który dziś przeżywa boom inwestycyjny. - Rozpoczyna się nowa era w nieruchomościach mieszkaniowych. Na rynku będziemy obserwować pogłębiającą się dychotomię. Z jednej strony mogą pojawiać się tańsze projekty, odpowiadające możliwościom finansowym osób starszych, a z drugiej - doskonale wyposażone, kameralne osiedla w wysokim standardzie, przeznaczone dla najbardziej wymagających klientów - mówi Jakub Zagórski, dyrektor sprzedaży i marketingu Skanska Residential Development Poland.
Zdaniem Andrzeja Prajsnara, analityka portalu RynekPierwotny.pl, niekorzystne trendy społeczne mogą wpłynąć na spadek popytu na nowe mieszkania. Przez kolejne 25 lat bardzo wyraźnie zmniejszy się udział ludności w wieku od 32 do 46 lat (spadek z 22% do 16% populacji kraju). Osoby z tej kategorii wiekowej są najbardziej aktywnymi kredytobiorcami w kraju i generują ponad połowę popytu na kredyty hipoteczne (według danych BIK-u). Do 2040 r. skurczy się również odsetek obywateli z grupy wiekowej 18 - 31 lat (z 20% do 14%). Dziś ich udział we wszystkich transakcjach na rynku mieszkaniowym jest mniejszy niż 1/5. W przeciwieństwie do starszych osób, młodzi Polacy rzadko kupują mieszkanie za gotówkę.
- Zmiany demograficzne z pewnością będą trudnym testem dla deweloperów. Branża, która mocno rozrosła się w minionej dekadzie, już za 5 – 6 lat odczuje spadek popytu. Można oczekiwać, że po 2020 r. jeszcze więcej firm skoncentruje swoją działalność w metropoliach. Ta sytuacja zaostrzy konkurencję i wywoła spadek marż deweloperskich. W warunkach coraz większej presji cenowej i popytowej zysk osiągną tylko najbardziej dynamiczni inwestorzy – dodaje Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl.
Popyt na mieszkania utrzyma się najprawdopodobniej jedynie w Warszawie, dzięki względnie stałej migracji zarobkowej i edukacyjnej. Jak przewiduje GUS, tylko w woj. mazowieckim nastąpi wzrost liczby mieszkańców miast w ciągu najbliższej dekady o ok. 50 tys. Pozostałe miasta i województwa będą odczuwały systematyczny spadek ludności. Najgorsze perspektywy mieszkaniowe mają 3 miasta – Katowice, Poznań i Łódź oraz miasta do 50 tys. mieszkańców. Jednocześnie wzrośnie liczba osób przenoszących się na wieś, zwłaszcza na tereny podmiejskie. Będzie to powodowane przede wszystkim niższymi cenami mieszkań i kosztów budowy domu.
- W polskich centrach miast będą mieszkać przede wszystkim osoby starsze. Jak wynika z analiz Eurostatu, w większości stolic europejskich dominują osoby w wieku produkcyjnym (20-54), a osoby po 65 roku życia zamieszkują głównie przedmieścia. Odwrotna sytuacja jest tylko w Warszawie i Lizbonie, gdzie młodych ludzi często nie stać na mieszkanie w centrum i wybierają tańsze mieszkania na obrzeżach, natomiast starsi zostają w śródmieściu – mówi Jakub Zagórski. Jego zdaniem dużą grupę klientów będą stanowiły osoby bardziej wymagające, ceniące wysokie standardy wykończenia i tzw. zielone budownictwo. Mieszkania i części wspólne mogą być w przyszłości wyposażane w mierniki bieżącego zużycia energii, sensory temperatury i sensory ruchu, uruchamiające oświetlenie LED oraz certyfikowane lakiery i farby, idealne dla osób szczególnie wrażliwych i alergików. Takie rozwiązania są wdrażane na wybranych osiedlach, np. na osiedlu Park Ostrobramska na warszawskiej Pradze-Południe czy Osiedlu Mickiewicza. Na popularności mogą też w przyszłości zyskiwać również systemy „smart home” takie jak przyciski połączeń alarmowych, video domofony, sensory ruchu w mieszkaniach, które alarmują o dłuższym niż standardowy bezruchu itp.
